Reservierungsgebühren beim Immobilienkauf?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, aber noch nicht sicherstellen können, wie sie die Finanzierung sicherstellen sollen, bieten einige Immobilienmakler an, das Objekt vorübergehend für sie zu reservieren. Das bedeutet, dass der Makler sich verpflichtet, das Haus oder die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen potenziellen Käufer zu zeigen. Aber was passiert, wenn der Kauf letztendlich doch nicht zustande kommt? In einem kürzlichen Gerichtsurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Makler die Reservierungsgebühr zurückzahlen müssen. Außerdem stellte der BGH fest, dass eine Reservierungsgebühr im Allgemeinen keine wirkliche Gegenleistung darstellt.

Der Fall: Eine Frau, die vorhatte, eine Immobilie zu kaufen, schloss einen Vertrag mit einem Maklerbüro ab, um das Objekt für einen Monat zu reservieren. Dafür zahlte sie 4.200 Euro an den Makler, was einem Prozent der späteren Maklerprovision entsprach. Falls der Kauf erfolgreich war, sollte dieser Betrag auf die Maklergebühr angerechnet werden. Die Gebühr wurde in einer separaten Vereinbarung neben dem Maklervertrag festgehalten. Allerdings kam der Immobilienkauf nicht zustande, da die Frau keine Finanzierung von einer Bank erhielt. Sie forderte daraufhin die Rückerstattung der Reservierungsgebühr, aber die Makler weigerten sich. Die Frau zog vor Gericht, jedoch entschieden das Amtsgericht und das Landgericht gegen sie. Der BGH hingegen sprach ihr die Rückerstattung der Reservierungsgebühr zu.

BGH: Reservierung stellt keine geldwerte Gegenleistung dar

Die Begründung des BGH: Die Reservierungsgebühr benachteiligt Kaufinteressenten unangemessen, da der Makler keine wirkliche Gegenleistung erbringt. Es könnte immer noch passieren, dass die Immobilie anderweitig verkauft wird, sei es, weil die Eigentümer ihre Meinung ändern oder weil sich andere Käufer finden. Außerdem ist eine solche Gebühr anders als die Maklerprovision eine Vergütung, die unabhängig vom Erfolg ist. Dies steht im Widerspruch zur gesetzlichen Regelung für Maklerverträge, nach der die Maklerprovision nur im Erfolgsfall, also nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf oder -kauf, fällig wird. Daher können Interessenten eine bereits gezahlte Reservierungsgebühr zurückfordern, egal ob sie als Teil des Maklervertrags oder in einer separaten Vereinbarung festgehalten wurde (BGH, Urteil v. 20.4.2023, I ZR 113/22).

Schon im Jahr 2010 hatte der BGH entschieden, dass Reservierungsgebühren ungültig sind, wenn sie Teil eines Maklervertrags sind. Der aktuelle Fall betrifft eine Regelung in einer separaten Vereinbarung.